Determinar el éxito de una inversión inmobiliaria va más allá de restar el costo del alquiler al precio de compra. Para calcular la rentabilidad real (o neta) de un inmueble en Montevideo, es necesario aplicar una fórmula matemática que contemple todos los gastos asociados que ocurren a lo largo del año. Muchos inversores cometen el error de mirar únicamente la rentabilidad bruta, la cual suele rondar el 5% o 6% anual, pero la cifra que realmente importa es la que queda tras pagar obligaciones e imprevistos.

La fórmula para calcular la rentabilidad neta es la siguiente:

Para aplicar esta ecuación correctamente, primero debemos desglosar los factores. La Inversión Total no es solo el precio de lista del departamento; debe incluir los gastos de escrituración, los honorarios de la inmobiliaria (3% más IVA), el ITP (si no es Vivienda Promovida) y los costos de alhajamiento o equipamiento inicial.

Por el lado de los Gastos Anuales, se deben restar del ingreso bruto por alquiler el IRPF (que grava las rentas con una tasa del 10.5% si no hay exoneración), la comisión de la administradora de propiedades (si se delega la gestión), el Impuesto de Primaria, la Contribución Inmobiliaria y un fondo de reserva para reparaciones o periodos de vacancia (se recomienda estimar un 5% del total anual). Las expensas o gastos comunes habitualmente los paga el inquilino, pero si la unidad queda vacía temporalmente, ese costo lo asume el propietario. Con estos números claros sobre la mesa, un inversor puede tomar decisiones fundamentadas y comparar de forma precisa qué barrios u opciones edilicias ofrecen el mejor retorno real por cada peso invertido.